Kirjoitukset avainsanalla vuokratuotto

Tuttavani kertoo ostaneensa sijoitusasunnon vanhasta syötävän ihanasta puutalosta. Kysyn, mikä sen vuokratuotto on, eli paljonko hän saa tuottoa sijoittamalleen rahalle. “En mä sellaisia ole laskenut, mutta luotan kyllä vuokralaisia riittävän", sanoo hän.

Tuttu pariskunta hehkutti myös ryhtyneensä asuntosijoittajiksi ja ostaneensa heti kolme sijoitusasuntoa, yhden ulkomailta asti. Facebookissa ystävä kertoi nostaneensa ison sijoitusasuntolainan. Joka puolella kuuluu nyt korkkien poksahtelua, kun sijoittajaneitsyet juhlivat ensimmäistä asuntolöytöään kilistelemällä.

Onnittelut uusille sijoitusasunnonomistajille! 

Asuntosijoittaminen on nyt se juttu. Suomessa on reilu parisataa tuhatta sijoitusasuntoa, lisäksi moni vuokraa asuntoaan tai kesäasuntoaan väliaikaisesti sijotusmielessä esimerkiksi Airbnb:n kautta. Erityisesti alle nelikymppiset ovat iskeneet markkinaan kiinni. Mutta uskaltaako ensikertalainen enää sukeltaa kuumille markkinoille mukaan?

 

Laske vuokratuotto oikein

Aina on hyvä ja oikea hetki ryhtyä asuntosijoittajaksi – mutta vain, jos löytää kohteen, joka kestää tiukatkin tuloslaskelmat ja oman budjettisi. Jollei näin ole, kannattaa pitää pää kylmänä, vaikka naapuri juuri kehuisi tehneensä loistokaupat. 

Asuntosijoitusta ei kannata laskea tunteella, vaan laskimella. Ja ajan merkkejä kannattaa opetella lukemaan.

Pistin joku aika sitten automaattihaun päälle asunnonvälitysfirmojen sivuille – tosin tällä kertaa vain tirkistelymielessä. Meiliini ilmestyy nyt hälytys uusista myyntiin tulevista yksiöistä ja kaksioista pääkaupunkiseudulla. Iso osa avoimeen myyntiin tulevista on 1970-luvun betonisettiä, jossa on isot remontit edessä, tai sitten uutta kalliimpaa tuotantoa. 

Nopea laskutoimitus osoittaa, että useimmissa tapauksissa tuotto remonttikulujen jälkeen on enää muutaman prosentin, parhaimmillaan neljä–viisi prosenttia. Kokeneet sijoittajat eivät noilla prosenteilla liikahda. Muualta Suomesta parempia tuottoprosentteja voi hyvin vielä irrota. Muistin virkistykseksi: parhaina vuosina tuottoprosentit ovat olleet jopa kaksinumeroisia. Alkaa siis olla iltalypsyn makua.

Monessa asuntoilmoituksessa on mainosteksti "sopii sijoitukseksi", mikä harvoin pitää paikkansa numeroiden valossa. Pidä siis laskin mukana.

Miten vuokratuotto lasketaan? Vähennä kuukausivuokrasta hoitovastike ja muut pakolliset kulut ja kerro se 12:lla (kuukaudella).  Jaa se summalla, johon olet laskenut yhteen asunnon velattoman hinnan, arvioidut remonttikulut ja varainsiirtoveron. Kerro lopuksi saamasi summa nyt sadalla (prosentilla). Tämä on vuokratuottosi prosenttiluku.

Huomioi laskutoimituksessa erityisesti tulevat kalliit remontit. Esimerkiksi putkiremontti lisää kuluja 400-900 euroa neliöltä, julkisivuremontti noin 100-500 euroa neliöltä – ne lisäävät roimasti hintaa.

Osa sijoitusasunnoista myydään erilaisten sijoittajaverkostojen kautta, eivätkä ne koskaan tule julkiseen myyntiin. Jos tuttavapiirissäsi on asuntosijoittajia, kysäise heiltä, mitä kautta he ovat parhaimmat löytönsä tehneet.

Kun korot nousevat

Pienet vuokratuotot eivät ensisilmäyksellä vaikuta merkittäviltä, mutta tasaisena virtana ja sopivalla velkavivulla nekin toki kasvattavat hyvin pääomaasi 10–20 vuodessa ja lyhentävät velkaasi.  Mutta pienessä vuokratuotossa piilee riski.

Kun (tulonhankkimis)lainasi korko nousee, hyytyvät prosentitkin. Euroopan keskuspankin on arvioitu alkavan nostaa ohjauskorkoa vuoden 2019 lopulla.

Jos sinulla on myös tavallista asuntolainaa, sen koroista voi vielä tänä vuonna vähentää melkein puolet, mutta vuonna 2019 vähennyskelpoinen osuus koroista laskee 25 prosenttiin. Miten se vaikuttaa sinuun?  Kun otat lainaa asuntoon tai sijoitukseen, kannattaa harkita lainan tai lainan osan suojaamista korkosuojauksella

 

Kestääkö kukkarosi, jos korko olisikin nykyisen matalan koron sijaan neljä tai jopa kuusi prosenttia?

 

Ole realistinen asunnon arvon nousussa 

Jokainen asunnonostaja haaveilee ostoksensa arvon kasvavan. Ikävä kyllä, arvonnousu on aina vuokratuottoa epävarmempaa.

Aina lymyää myös se mahdollisuus, että asuntojen hinnat lähtevät reippaaseen luisuun. Nyt käsillä on rakennusbuumi, minkä seurauksena tarjontaa voi hetken päästä olla jopa liikaa. Eikä pidä unohtaa sitäkään, että lamatunnelmissa 1990-luvun alussa asuntojen hinnat puolittuivat vain neljän vuoden aikana.

Vaikka samanlaista pudotusta ei ole näköpiirissä, usko loppumattomaan nousuun on itsepetosta.  Viileä harkintakyky asuntomarkkinoilla on aina hyve.

Jos asuntosi arvo laskisi, ottamasi lainan määrä ei laske. Lainan määrä ei toisaalta myöskään kasva, jos asuntosi arvo nousee.

 

Jos vuokrat laskevat

Sijoitusasuntobuumin myötä markkinoille tulee runsaasti tarjontaa. Se lisää kilpailua ja voi painaa vuokria alaspäin. 

Vuokrissa on myös poliittinen riski. Kelan maksamien asumistukien ansiosta moni pienituloinen on päässyt kiinni vuokra-asuntoon, ja asuntosijoittaja on näin saanut taatun vuokranmaksajan. Kelan huimasti kasvanut asumistukipotti on samalla hilannut vuokria ylös  Hallitus onkin nyt kaavaillut palauttavansa neliövuokrakaton asumistuelle, joka todennäköisesti laskisi vuokria.

Laske, minkä verran sinulla on vara pienentää saamaasi vuokratuloa joutumatta liian tiukille. Jos vuokralaiseltasi saatu vuokra ei enää kata lainanhoitokuluja ja vastiketta, joudut joka kuukausi pumppaamaan omasta pussistasi lisää rahaa lainanmaksuun.

 

Varoitussignaaleja naapurimaasta

Lempikaupungissani Tukholmassa, jossa asuntomarkkina on jo pitkään ollut ylikuuma, on parissa kuukaudessa välittäjien mukaan tapahtunut kiivas pudotus: hinnoista on kadonnut 10–15 prosenttia. Ja Suomella on tartuntariski, varoittavat pessimistisimmät ekonomistit.

 "Sillä ei ole mitään merkitystä, paljonko naapuri aikaisemmin keväällä tai kesällä sai asunnostaan, koska ne hinnat eivät kiinnosta enää ketään", kertoi tukholmalaisvälittäjä Kauppalehden jutussa (7.11.). Tukholman kuumentunutta markkinaa ei toki voi verrata Helsinkiin, mutta joskus psykologiset ilmiöt voivat läikkyä rajan yli.

 

Tee kotiläksyt hyvin

Kaikesta huolimatta asuntosijoittaminen on aina ollut hyvä keino kasvattaa varallisuutta vipuvoimaa eli omaan varallisuuteesi nähden fiksusti mitoitettua lainaa hyödyntämällä. Pörssiosakkeita sen sijaan ei lainarahalla kannata shoppailla. Asuntomarkkinoilla pärjää parhaiten se, joka tekee kotiläksyt hyvin ja näkee vaivaa asioiden opiskeluun. 

Asuntosijoittaminen ei ole riskitöntä. Kun markkina kuumenee, asenne kannattaa pitää erityisen viileänä.

- Unna

 

 

Kommentit (5)

Henrietta

Itselläni on sijoitusasunto kaupungissa, jossa hinnat ja vuokramarkkinat romahtivat suuren työllistäjän poistuttua kuvioista. Varsinaisesta asunnosta ei ole enää lainaa, mutta korjausvelkaa joudun tällä hetkellä maksamaan jo muutenkin korkean yhtiövastikkeen mukana ja ensi vuonna sitä on tulossa lisää putkiremontin muodossa.

Tällä hetkellä olen siis melkoisessa pattitilanteessa: vuokralaisen saaminen on hyvin hankalaa, samoin kuin myyminen, molemmissa on paljon ylitarjontaa ja hinnat alhaalla. Ja vaikka tämän asunnon yhtiövastike sisältää lämmityksen, sitä ei moni kuitenkaan huomioi asuntoa valitessaan: katsotaan vain kokonaishintaa, oli se sitten vastike tai vuokra. 

Vierailija

On kuulemma aina riski ostaa sellaiselta paikkakunnalta missä työllisyys perustuu yhteen suureen työnantajaan. Jos asuntosi on Salossa joka on ruuhka-suomessa on kyllä todella yllättävää että asuntojen kysyntä laski.Itse ole sitä mieltä että yhden sijoitusasunnon omistava, jolloin riski on suurempi kuin jos omistaa useamman sijoitusasunnon omistavalla, kannattaa sijoittaa varmalle alueelle,muuttovoittoalueelle ja muuttotappioalueella keskustan pieniin yksiöihin. 

Seuraa 

Rikastamossa naiset puhuvat rahasta, urasta ja merkityksellisyydestä. Sijoitusbloggarit Terhi Majasalmi ja Unna Lehtipuu uskovat, että vaurastuminen on jokaisen naisen oikeus iästä ja taustasta riippumatta. Rikastamo tarjoilee siihen keinoja, mahdollisuuksia ja vertaistukea. Liity seuraan! 

Teemat

Blogiarkisto

2018
2017

Kategoriat