Kirjoitukset avainsanalla asuntosijoittaminen

“Ei meillä oikein mitään sijoituksia tai säästöjä ole, mutta onhan meillä talo ja kesämökki, kyllä me niillä pärjätään eläkkeellä”, sanoo tuttavani Mari, jolla eläkeikään on vielä aikaa.  Aivan, niissä voi asua ja viettää mukavia eläkepäiviä, mutta useimmiten ne myös syövät jatkuvasti varallisuuttasi ylläpitokuluillaan. Tämä on monen suomalaisen vaurauden harha. Viime vuosina on puhuttu myös köyhistä rikkaista sossun luukulla: ihmisistä, jotka elävät hulppeissa kivilinnoissa merinäköalalla, mutta jotka eivät selviä arjen laskuista tai yllättävistä sairaanhoitokuluista palkkatuloillaan. Talo ei ruoki asujaansa, eikä nurkkatiiltä voi nälkäänsä nakertaa.

Ruotsalaiset, nuo rakkaat naapurit ja kansankapitalistit, ovat jo vuosikymmeniä kasvattaneet omaisuuksiaan juuri pitkien laina-aikojen avulla, yleisimmin 40 vuoden, mutta jopa 100 vuoden (!) laina-ajalla. Tällöin lyhennettävä kuukausierä on jäänyt pieneksi. Alle tuhannen euron lainaerät ovat monille mahdollistaneet sen, että rahaa on jäänyt yli sijoittamiseen, etenkin kun korot ovat olleet alhaalla. Ruotsalaisilla on näin ollut parempi vainu siinä, että ihmisillä olisi hyvä olla muutakin varallisuutta kuin asunto. Jos joudut tiukkaan paikkaan ja tarvitset käteistä, on sijoituksia helpompi myydä nopeasti kuin realisoida asuntoaan.  Säännöllinen, jopa kuukausittainen sijoittaminen lainan takaisinmaksun rinnalla avaa sinulle myös korkoa korolle – ihmeen edut: aika kasvattaa sijoituksiasi ja luo pääomaa esimerkiksi isomman asunnon ostamiseen perheen kasvaessa.

Ei ole oikeasti olemassa hyvää velkaa

Heti perään varoituksen sana:  Pitkissä lainoissa on iso riski, jos asuntojen arvo putoaisi ja korot nousisivat. Siksi Ruotsissakin on ryhdytty kiristämään lainamaksuohjelmien vöitä. Pitkä laina-aika tarkoittaa usein myös sitä, että pulitat pankille huomattavasti enemmän korkoa vuosien mittaan. Ja vielä, ei ole oikeasti olemassa hyvää velkaa, on olemassa vain huonoa ja siedettävää ja hoidettavissa olevaa velkaa. Velka on lopulta aina velkaa, etkä silloin ole taloudellisesti vapaa.

Omistaminen voi olla myös loukku.

Olen itse onnellinen omakotiasuja. Asun ison perheeni kanssa itse rakennetussa talossa, ja näin toteutettuna se on ollut suurperheellemme fiksu sijoitus, joka on vuosien mittaan kasvattanut arvoaan. Mutta ymmärrän hyvin sinua, joka asut mieluummin vuokralla ja sijoitat pääomat sijoitusasuntoihin. Isolle perheelle asunnon vuokraaminen (erityisesti pääkaupunkiseudulla) voi käydä tuskallisen kalliiksi, ja siksi mieluummin lyhennän kohtuullista talolainaa, josta iso viipale siirtyy omaan taseeseen kuin maksaisin isoa vuokraa toiselle. Sille arvolle, että saa vapaasti laittaa, remontoida, elää välillä äänekkäästikin, on vaikea laittaa hintalappua.

Paras yhtälö omistusasujalle on tämä: Jos maksat omistusasunnostasi lainaa, kasvata rinnalla myös säästöjä ja sijoituksia. Eli lyhennä asuntolainaa vaikkapa 200 euroa pienemmällä summalla, ja pistä 200 e kuukausittain sijoituksiin ja säästöihin – tai hanki rinnalle sijoitusasunto(ja).  Taloustieto-lehden Ulla Simola teki tästä hyvän laskelman: Esimerkkihenkilö Matti pääsi selkeästi parempaan lopputulokseen sijoittamalla ylimääräiset 200 euroa joka kuukausi lainan maksun rinnalla kuin esimerkiksi lyhentämällä lainaa 200 euroa suuremmalla kuukausisummalla. Toki tämä edellytti, että 5% tuottotavoite sijoituksista toteutui.

Suomalaisissa omistaminen istuu yhtä syvällä kuin sisu. Mutta omistaminen voi olla myös loukku. Uutislehti uutisoi vasta, että ”Porissa sijaitseva puutalo ei käy kaupaksi edes 20 000 eurolla”. Talon epäonni on se, että se sijaitsee haja-asutusalueella, mutta vain sadan metrin päässä kaava-alueesta. Kaava-alueella pelkkä tontti olisi jo arvokkaampi. Sijainti maksaa taloa enemmän.

Suomen tragedia on, että maassa  on valtava määrä taloja ja kesämökkejä, jotka ovat käymässä arvottomiksi muuttoliikkeen ja huonon sijainnin takia. Siksi talonostajalla pitää olla kykyä nähdä jopa vuosikymmeniä eteenpäin, missä taloon sijoitetut rahat säilyvät tallessa. Eikä ilmiö ole vain suomalainen: Eurooppa on täynnä auringossa kylpeviä hylättyjä kivitaloja. Olet siis tarkkana siinä, mitä ja mistä ostat, vaikka halvalla saisit.  Ja muista, että viimeksi 90-luvulla asuntojen hinnat jopa puolittuivat. Laskuri käteen asunto-ostoksilla, ostitpa sitten omaksi tai sijoitukseksi.

- Unna Lehtipuu

PS. Tämän viikon Suplan Rikastamossa keskustelemme Terhin kanssa asuntosijoittamisesta, jopa asuntosijoituskiimasta. Lataa ja kuuntele. supla.fi/rikastamo

Kommentit (2)

123

Mukavaa lukemista tämä blogi. On kiinnostava ajatus, että asuntolainan lyhentämisen rinnalla voi myös sijoittaa. Kiitos ideasta!

Unna L.
Liittynyt19.10.2017

Hienoa jos se ruokki sinussa idean! Tämä tosiaan on ehdottomasti paras strategia, lyhentää sekä velkojaan että samalla kasvattaa pesämunaa.

Palasin juuri Amerikasta. Olen ottanut siellä tavakseni jutella aina taksi- ja Uber-kuskien kanssa. Tällä kertaa mieleeni jäi Kuubasta kotoisin oleva kuski, joka oli päätynyt Las Vegasiin. Ihmettelin ääneen hänen hyvää englannin kielen taitoaan. Hän kertoi työskennelleensä Kuubassa hotellissa, jossa majoittautui ulkomaalaisia. Kielen hän oli oppinut heiltä.

En voi kuin ihailla, kuinka rohkeita ihmiset ovat jättäessään kaiken tutun taakseen ja lähtiessään täysin uuteen kulttuuriin. Heille tuntematon merkitsee parempaa elämää tai ainakin toivon pilkahdusta jostakin sellaisesta, mitä vanha tuttu ympäristö ei pystynyt tarjoamaan. Ihminen uskaltaa hypätä, jos uskoo, että hyppy tuntemattomaan tuo enemmän mahdollisuuksia kuin jääminen. On myös heitäkin, joille jääminen ei ole vaihtoehto. He ovat pakotettuja lähtemään paremman toimeentulon tai turvallisuuden takia.

Suomessa puhutaan aika ajoin työn perässä muuttamisesta – siitä, kuinka hankalaa se on. Kotiin palattuani jäin pohtimaan, voisimmeko me suomalaisetkin kuvitella, että muutos toisi myös meille jotain parempaa. Tuntuuko meistä muutos niin mahdottomalta, että jääminen vanhaan on aina moninkertaisesti parempi?

”Nyt voimme todeta, että olimme oikeaan aikaan liikkeellä.”

Reilu kuusi vuotta sitten aloitimme oman matkamme Yhdysvalloissa kiinteistösijoittajina. Tämä on tarkoittanut satoja matkapäiviä tuhansien kilometrien päässä. Asuntosijoittamisen periaate ei muutu, mutta lainsäädäntö, kulttuuri ja toimintatavat täytyy opetella – joskus kantapään kautta. Nyt voimme todeta, että olimme oikeaan aikaan liikkeellä: hinnat olivat alimmillaan 2012, ja sen jälkeen suunta on ollut ylöspäin. Vuosien aikana olemme tehneet kaupat sadoista kiinteistöistä.

Jos hyppy tuntemattomaan ei lopulta johda toivottuun lopputulokseen, aina voi palata vanhaan. Yleensä mahdollisuuksiin tarttuminen vie kuitenkin vielä suuremmille apajille. Vuosia sitten sain viime hetkellä suuni auki kirjanjulkistamistilaisuudessa, joka johti lopulta esiintymiseen tv-ohjelmassa Kirsi ja himoshoppaajat. Yksi kysymys vähemmän, enkä mahdollisesti olisi päässyt kokemaan jotain täysin uutta.

Tärkeintä on, näkeekö elämässä ylipäänsä mahdollisuuksia, joihin tarttua. Maailmassa on miljoonia mahdollisuuksia, mutta meidän täytyy antaa niille mahdollisuus.

- Terhi

Kommentit (0)

Vuosia sitten asetimme mieheni kanssa tavoitteeksemme hankkia 20 sijoitusasuntoa. Teimme laskelmia ja pohdimme, miten saisimme asunnot ostettua. Päädyimme siihen, että kaksi asuntoa per vuosi olisi hyvällä tuurilla mahdollinen tahti.

Lopulta ostimme ensimmäiset 20 sijoitusasuntoa murto-osassa siitä ajasta, jota alun perin pidimme mahdollisena.

Saimme neuvoteltua rahoitusta asuntojen ostoon nopeammalla aikataululla kuin alun perin ajattelimme.

Asuntotavoite oli hyvin selkeä. Lähdimme tekemään töitä tavoitteen eteen, opiskelimme ja kouluttauduimme. Otimme käyttöön muiden hyväksi todettuja ideoita asunnon ostamisessa. Saimme neuvoteltua rahoitusta asuntojen ostoon nopeammalla aikataululla kuin alun perin ajattelimme. Panostimme aikamme siihen, että tulisimme paremmiksi, ja tämä näkyi myös tuloksissa.

Vuorokaudessa on 24 tuntia, mutta jokainen meistä käyttää aikansa hyvin eri tavoin. Moni jakaa vuorokautensa tasan kolmeen osaan: kahdeksan tuntia työhön, kahdeksan tuntia lepoon ja saman verran vapaa-aikaan. Monet voivat itse päättää, mitä vapaa-ajalla tekevät. Esimerkiksi vuodessa vapaa-ajan tunteja kertyy valtava määrä. Se, mitä tällä ajalla teemme, ei näy heti elämässämme. Mutta pidemmällä aikavälillä on merkitystä, katsommeko viihdettä kolme tuntia päivässä vai käytämmekö tämän ajan tai ainakin osan siitä esimerkiksi kirjojen lukemiseen.

Kun aikaa kuluu, valinnat rahankäytössä alkavat näkyä.

Myös varallisuuserot näkyvät vasta vuosien päästä. Muistatteko sen ajan, kun opiskeluaikana kenelläkään ei ollut rahaa eikä asiaan kiinnitetty sen enempää huomiota? Kun aikaa kuluu, valinnat rahankäytössä alkavat näkyä. Kun opiskelukaverit kohtaavat kymmenen tai 20 vuoden päästä, rahasta ei enää puhutakaan yhtä vapautuneesti, koska ihmisten taloudelliset tilanteet saattavat erota merkittävästikin toisistaan.

Uskon, että osittain kysymys on siitä, kuinka suhtaudumme aikaan. Joskus mietin, mihin ihmeeseen sen kaiken ylimääräisen ajan saikaan käytettyä ennen lasten syntymää. Lapsiperhearjessa olen pyrkinyt liikkumaan ja pitämään huolen ammatillisesta osaamisestani. Viihteen kulutus on selvästi jäänyt vähemmälle.

Monesti yliarvioimme sen, mitä vuodessa on mahdollista saavuttaa. Ja aliarvioimme sen, mitä päättäväisellä tekemisellä on saatavissa aikaiseksi 3–5 vuodessa. Tai vuosikymmenessä.

- Terhi

Kommentit (9)

Terhi Majasalmi
Liittynyt26.10.2017

Kiitos kommentistasi. Olet ihan oikeassa, että tällä hetkellä asuntomarkkinat ovat eri vaiheessa kuin tuolloin. Uskon kuitenkin, että jossain on nytkin samantyyppinen mahdollisuus olemassa mikä silloin oli asuntomarkkinoilla. Mahdollisuudet eivät kuitenkaan realisoidu, jos ei tee tekoja, joiden avulla ne konkretisoituvat. Rohkeasti vaan tekemään.

Vierailija

Harhaanjohtava otsikko: eipä tuossa oikein kerrottu konsteja, miten se onnistui

Evell

Konkreettiset neuvot miten tavallinen palkansaaja voi rahoittaa 20 sijoitusasuntoa Suomen asuntomarkkinoilla olisivat kiinnostavampaa luettavaa kuin tällainen ympäripyöreä ”everything is possible”-jaarittelu. Muistan lukeneeni jostain että sijoitusasuntonne ovat suurimmaksi osaksi Jenkeissä?

Terhi Majasalmi
Liittynyt26.10.2017

Kiitos kommentistasi. Ensin ostimme Suomesta ja sen jälkeen siirryimme Amerikan markkinoille. Sijoitusasunnoissa rahoitus perustuu vuokratuloon ja mahdolliseen arvonnousuun. Mitä enemmän kassavirta on positiivinen, sitä enemmän rahaa jää uusiin sijoituksiin. Toisaalta jos asuntojen arvo nousee, voi arvonnousua vastaan mahdollisesti lainoittaa uusia kohteita.

Ei nyt ihan niin tyhmâ lukija

Kyllâ tâssâ kirjoitetaan nyt ympâri pyôreâsti henkilôn elâmâstâ mutta mitâân asuntosijoitukseen liittyvââ ei ole.

Niin ensin ostetaan suomesta ja sitten amerikasta!

Ja ymmârrâttehân ettâ vuokratuloilla maksetaan lyhennykset ja arvo voi jopa nousta.Tâssâ nâmâ konstit.

sijoittaja

Mistä näitä kommentteja tulee ? Lukijoilta jotka eivät ymmärrä lukemaansa. Juuri näin olemme mekin toimineet, päättäväisesti ja pitkällä aikajänteellä. Ota laskin käteen ja laske paljonko saisit lainaa, mieti mistä saat sillä rahalla asunnon jossa pysyy sekä arvonettä vuokralaiset. Ei se sen korkeampaa matematiikkaa ole.

Vierailija

Hienoa ja ihmisarvoista on rahastaa köyhiltä joilla ei varaa ostaa asuntoa kun sijoittajat nostaa hinnat pilviin. Toivottavasti kupla puhkeaa ja nämä ihmisten perustarpeilla rahastavat joutuu ahdinkoon!

Vierailija

Maksettavaksi jää kuitenkin vastike ja muut asunnon mahdollisesti isotkin kulut. Ei se tuotto aina huimaa ole, voi tulla jopa takkiin. Myös vuokralaisten kanssa voi olla ongelmia.

Suomessa on pitkään vallinnut buumi sijoitusasuntojen ostamisessa, mutta harvempi on kertonut olleensa aktiivinen asuntojensa myynnissä.

Vastahakoisimpia myymisen suhteen ovat varsinkin niin kutsutut kassavirtasijoittajat, jotka ovat ostaneet kohteet vuokratuoton vuoksi.

Olen itsekin ensisijaisesti kassavirtasijoittaja. Silti olen tänä vuonna myynyt merkittävän määrän Suomessa omistamistani asunnoistani. Miksi?

Pohdin jo kesällä 2013 kirjoittamassani näkökulmassa, onko Suomessa sijoitusasuntokupla. Kirjoituksesta on jo neljä vuotta, ja hinnat ovat vain nousseet sen jälkeen.

Jotta kaltaiseni kassavirtasijoittaja saisi lisää tuottoa pääomalle, vuokrien tulisi nousta merkittävästi. En kuitenkaan usko tällaiseen kehitykseen tulevaisuudessa. Pikemminkin odotan vuokratasojen laskevan.

Toisaalta en ole myöskään halunnut lähteä kasvattamaan velkataakkaa, koska entuudestaan minulla on jo paljon velkaa. Omassa salkussani olen ollut siis hieman pattitilanteessa: käteen jäävä kassavirta ei kasva, mikä kaikessa sijoitustoiminnassani on lähtökohtaisesti tavoitteena.

Salkkuni arvo on kuitenkin noussut huimasti. Se johtuu siitä, että asuntojen hinnat ovat nousseet, koska ostamani kohteet ovat ostettu hyvän aikaan sitten.

Vaikka joskus ajattelin, etten koskaan myy Suomen kohteita, myynti alkoi tuntua koko ajan järkevämmältä. Tässä syy kiteytettynä: Vielä tällä hetkellä saan Yhdysvalloista kaksinumeroista tuottoa kiinteistöistä. Kun myyn Suomessa sijoitusasuntojani, saan tuloutettua asunnoissa olevan arvonnousun, maksettua lainoja pois ja ostettua parempituottoisia kohteita Yhdysvalloista. Kohteet ostan käteisellä, joten saamani kassavirta nousee merkittävästi. Lisäksi riski laski huomattavasti, kun maksoin lainoja pois.

Vaikein kohta koko prosessi oli kertoa vuokralaisille, että matkamme katkeaa. Useat heistä ovat asuneet asunnoissa vuosia ja suhteemme on toiminut mutkattomasti. Omistajanvaihto pisti vuokralaiset pohtimaan, saavatko he asua asunnossa edelleen. Uskon, että ostajat ovat suurella todennäköisyydellä asuntosijoittajia, jotka arvostavat mahdollisimman hyvää ja pitkää vuokrasuhdetta.

En olisi varmaankaan myynyt asuntojani, jos minulla ei olisi ollut selvää kohdetta, mihin pyrin saamaan rahat kiinni. Sekin saattaa maksaa paljon, jos pääoma ei ole kiinni tuottavassa kohteessa.

Jos mietit oman sijoitusasuntosi myyntiä, punnitse myös, onko sinulla olemassa vaihtoehto, josta voisit saada pääomallesi vuokratuloa paremman tuoton.

Haluan aina muistuttaa siitä, että velkarahalla sijoittamisessa pitää ennen kaikkea ottaa huomioon oman talouden tilanne. Jokainen meistä voi ottaa erilaisia riskejä, koska taloudellinen tilanteemme on erilainen.

Olen itse ottanut velkaa seitsennumeroisen luvun, mutta silloin myös markkinat olivat eri kohtaa sykliä. Jos nyt aloittaisin, en missään nimessä voisi ottaa samanlaista velkamäärää kannettavaksi, koska kohteiden tuotot ovat laskeneet niin paljon siitä, kun aloitin.

-Terhi

Kommentit (2)

Vierailija

Hämmentäviä näkökulmia. Ja niin terveellisiä. Että siis nainenkin voi olla oman elämänsä subjekti, myös talousasioissa. Ettei tarvitse vain vikistä, kun viedään.

Seuraa 

Rikastamossa naiset puhuvat rahasta, urasta ja merkityksellisyydestä. Sijoitusbloggarit Terhi Majasalmi ja Unna Lehtipuu uskovat, että vaurastuminen on jokaisen naisen oikeus iästä ja taustasta riippumatta. Rikastamo tarjoilee siihen keinoja, mahdollisuuksia ja vertaistukea. Liity seuraan! 

Teemat

Blogiarkisto

2018
2017

Kategoriat